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“合作开发房地产合同纠纷疑难案件类案类判学


    《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年8月26日通过,自2020年1月1日起施行。解读这两部法律新修订的内容,探讨合作开发房地产合同纠纷等疑难案件的解决思路,以及探索“类案类判”在保障司法公正中的重要作用不仅十分必要。
      2019年9月8日下午,“合作开发房地产合同纠纷疑难案件类案类判学术研讨会”在北京市石景山区金融街长安中心举行。本次研讨会由北京企业法治与发展研究会主办,会议邀请到北京仲裁委员会仲裁员杨再学,北京工商大学商法研究中心主任、教授吕来明,北京市房地产法学会秘书长赵秀池,北京大学法学院教授楼建波,北京师范大学法学院副院长袁治杰,中共中央党校政法部教授张立伟等专家学者出席,北京企业法治与发展研究会副会长兼秘书长朱崇坤担任会议主持。
研讨会上,与会专家学者结合江苏省邳州市颜某某诉某酒店管理公司等合作开发房地产合同纠纷案等多起疑难案件,就“因合作开发房地产签订的合同,应定性为合作开发房地产合同还是股权投资合同”,“如何确定合作开发房地产合同的缔约当事人”,“合作开发房地产合同当事人一方违约导致合同解除,守约一方的可得利益损失应当如何计算”等议题发表意见。
     北京工商管理学会原副会长、北京仲裁委员会仲裁员杨再学认为,因案件涉及的合作协议的其中一个缔约方是自然人独资的一人公司,而一人公司的法律属性是什么,得看公司法的规定,以前的公司法并没有关于一人公司的规定,但一人公司却是客观存在的。比如两个人共同出资开办一家有限责任公司,但合作过程中其中一人要求退出,法律也不能禁止这种行为,造成很多公司实质上处于一个股东的状态。因此在2005年修订公司法时增加了关于一人公司的规定,一人公司实质上是自然人股东从事经济活动的外在法律身份,一人公司与自然人股东在权利义务上具有同一性。再结合本案前后三份合同内容的承接与递延,该一人公司与自然人股东应当作为共同缔约主体向缔约相对方承担连带责任。
北京工商大学商法研究中心主任吕来明教授指出,司法实践中,对于合作开发房地产的当事人之间法律关系性质的认定,也就是判断双方之间的法律关系是开发房地产合同关系还是股权投资合同关系的问题,应结合相关协议的约定内容、当事人缔结合同时的真实意思表示及实际履行情况综合判断。如果当事人所投资金仅用于项目开发,未用于项目公司股权实缴出资,也未履行项目公司股权变更手续,仅在合同中约定项目开发经营问题、投资及分红比例等,则不宜认定为股权投资合同。结合本案的情况来看,判断案件涉及的合作协议是合作开发房地产合同还是股权投资合同,也应当看协议内容以及当事人的核心意思表示,虽然这份协议涉及的内容比较混杂,但核心目的还是表达的非常清楚,那就是要对这70亩土地进行开发,所以这份协议应当认定为合作开发房地产合同为宜。
     北京市房地产法学会秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授认为,作为商业开发,合作开发房地产合同当事人缔结合同的目的是通过商业开发行为获取利益,而非通过借贷获得利息,因此,通过土地增值获益属于在当事人订立合同时可预见的利益。在守约方已完全履行约定义务的情况下,违约方擅自转让持有土地使用权的项目公司全部股权导致原合作开发协议无法实际履行的,守约方有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,对土地增值部分主张可得利益损失。本案中,对于土地增值收益的确定,并不应当简单理解为项目公司股权转让前的土地增值溢价才能作为计算依据,因为转让是在投资方颜某某不知情的情况下发生的,且该投资款一直未撤回,应当以目前的土地增值溢价作为计算可得利益的依据。
      北京大学法学院楼建波教授强调,根据最高人民法院相关司法解释的规定,合作开发房地产合同,“是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。从广义解释,共同出资成为股东或被吸纳至项目公司也是合作开发房地产合同的形式,其以投资作为共同出资,按其所占股份享有公司收益,以出资为限对公司承担风险,也属于共同投资、共享利润、共担风险的表现形式。合作开发房地产关系中,当事人以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。
    北京师范大学法学院副院长袁治杰教授强调,对于本案所涉及的合作开发房地产合同,判断谁为缔约当事人,也应当结合合同具体的条款内容及协议性质等情况综合判断。我同意其他几位老师将一人公司与自然人独资股东作为共同缔约当事人的观点,但我不同意是因“刺破公司面纱”的理由,因为“刺破公司面纱”的前提是公司无力承担责任,很显然现在还不是这种情况。结合协议约定的具体条文来看,协议中有“甲方徐某某……”等表述,充分说明甲方不仅是公司,也包括其自然人独资股东徐某某,公司与自然人股东应当作为共同的缔约主体。
    山东泽权律师事务所张大伟律师认为,作为缔约当事人的公司股权发生变更,并不影响合作开发房地产合同的效力。因公司股权变更,股权受让人代表公司采取不承认、不履行合同的实际行为已经表明公司不再会继续履行合同。这种情况下,作为守约方既可以选择依据协议约定要求分享整个项目的收益,也可以主张解除协议赔偿损失。当然,要求分享整个项目的收益在诉讼实务中是一个难点,因为很难确定项目收益的具体数额。选择主张解除协议赔偿损失是比较现实可行的选择。对于损失的计算问题,按协议约定比例主张土地增值收益是合理的诉求,经济损失的计算节点应当以协议解除之日作为基准,因诉讼程序问题,依法院委托评估的土地价格计算符合公平原则。
     中共中央党校政法部张立伟教授在总结发言时指出,类案类判制度是最高人民法院“软指导”工作中的重要内容。当前,在合作开发房地产纠纷案件中,统一法律适用标准和裁判尺度,合理规范法官自由裁量权,对同案同判、维护房地产市场秩序稳定、优化营商环境、维护司法公正均具有重大意义。